З 10 листопада набудуть чинності зміни щодо управління багатоквартирними будинками. Відповідний закон має спростити роботу ОСББ (обʼєднання співвласників багатоквартирних будинків) за рахунок використання цифрових інструментів для ухвалення рішень. Аналітики Центру спільних дій коротко підсумували, як зміниться ухвалення рішень на загальних зборах та як створюватимуться ОСББ в новобудовах.
Станом на початок 2023 року ОСББ створене в кожному пʼятому багатоквартирному будинку в Україні. Це ефективна форма управління власним будинком, де співвласники безпосередньо впливають на ухвалення рішень, контролюють витрачання коштів, керують спільним майном.
Сплеск створення ОСББ припав на 2016 рік. Після ухвалення нової редакції відповідного закону, за рік кількість ОСББ зросла на 50% — із 17 до 26 тисяч. І після того щороку збільшувалася в середньому на понад дві тисячі. Навіть під час війни у 2022 році українці створили 911 ОСББ. Станом на зараз загальна кількість обʼєднань сягнула 39 тисяч.
Дистанційне голосування на зборах
Через місяць набудуть чинності нові норми, які в першу чергу мають зробити простішим проведення зборів співвласників. Люди отримають можливість голосувати дистанційно, використовуючи електронні підписи, отримані в Дії, банку чи іншій кваліфікованій установі. Це дуже важливо з огляду на те, що понад 5 мільйонів українців виїхали за кордон. Вони фактично були позбавлені можливості впливати на процеси в будинку, де є власниками квартири.
Мінімальна більшість для ухвалення рішень
Запроваджується ще одна норма, яка має спростити роботу ОСББ. Для ухвалення більшості рішень необхідно набрати більше 50% голосів співвласників. Іноді статутом встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення. Утім, навіть статутом необхідну кількість голосів тепер не можна опускати нижче 50% та піднімати вище 75% від загальної кількості голосів усіх співвласників. Також статутом не можна встановлювати межу вище 67% голосів для прийняття рішення щодо обрання органів управління об’єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису.
Забороняється встановлювати у статуті об’єднання кількість голосів, необхідну для прийняття рішення, менше ніж 50% загальної кількості голосів усіх співвласників та більше ніж 75% загальної кількості голосів усіх співвласників (а для прийняття рішення з питань обрання органів управління об’єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису — більше ніж 67% загальної кількості голосів усіх співвласників), крім випадків, передбачених цим Законом.
Відновлення будинків через бойові дії
Є в законі нововведення, запроваджені через війну. Зокрема, правління отримало додаткові повноваження на проведення реконструкції або ремонту будинку, пошкодженого через бойові дії. Для цього вони можуть залучати безповоротну безоплатну грошову допомогу від фізичних та юридичних осіб, держави, міжнародних організацій тощо. Такі повноваження можуть бути припинені рішенням загальних зборів.
Недоліки нового закону
Закон затверджує чіткі вимоги до протоколу за підсумками зборів ОСББ. Це дозволить уникнути ситуацій, коли суди чи реєстратори ставлять під сумнів ухвалені рішення. З іншого боку в такий протокол вписуються персональні дані учасників зборів. А оскільки протоколи можуть надаватися стороннім особам, то частина співвласників можуть відмовитися від голосування.
У новобудовах, які будуть здані вже після набуття чинності закону, установчі збори можна провести після державної реєстрації права власності на квартири та приміщення, які складають понад 50% площі зданого будинку. Раніше до уваги бралася кількість власників квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. Це дозволить забудовникам, які мають великі площі нежитлових приміщень, створювати підконтрольні ОСББ.
Закон зобовʼязує чинні ОСББ привести свої статути у відповідність до законодавства впродовж трьох років з дня припинення чи скасування воєнного стану. І тут може виникнути серйозна проблема, оскільки перед ОСББ постане дилема, чим керуватися зараз — чинним законом чи статутом обʼєднання.
В Центрі спільних дій ухвалений закон загалом оцінюють позитивно, однак норми, які дозволяють забудовникам створювати контрольовані ОСББ, в організації закликають змінити. Для цього треба повернути стару редакцію порядку створення обʼєднання співвласників. Бо співвласники квартир не повинні бути заручниками забудовників і мають право на управління власним будинком.
