Уряд Сі Цзіньпіна оголосив про свою найпотужнішу спробу врятувати обложений китайський ринок нерухомості, пом’якшивши правила іпотеки та закликавши місцеві органи влади викуповувати непродані будинки, оскільки влада дедалі більше занепокоєна тим, що цей сектор стримує економічне зростання.
Про це пише Bloomberg.
Пакет підтримки також включає зниження вимог до першого внеску для покупців житла та 300 мільярдів (42 мільярди доларів) фінансування центрального банку, щоб допомогти підтримуваним урядом фірмам викупити надлишкові запаси у забудовників. Ці об’єкти потім будуть перетворені на доступне житло.
Хоча інвестори привітали цю новину – індекс акцій девелоперів у п’ятницю зріс майже на 10% – далеко не ясно, чи зможе цей план підвести риску під кризою на ринку нерухомості. Фінансування, оголошене центральним банком Китаю, – це лише частина того, що, на думку деяких аналітиків, необхідно для вирішення проблеми невідповідності попиту та пропозиції на ринку житла, і багато потенційних покупців чекають на подальше падіння цін, перш ніж втрутитися в ситуацію.
П’ятнична заява, тим не менш, підкреслила, що Сі знову зосередився на підтримці другої за величиною економіки світу, яка стикається з безліччю проблем – від зростання американських тарифів до історично високого рівня безробіття серед молоді. Питання зараз полягає в тому, чи зможе влада зібрати правильне поєднання фінансової вогневої потужності та коригування політики, щоб зміцнити довіру, не повертаючись до спекулятивних надмірностей попередніх десятиліть.
«Це дещо схоже на порятунок фінансових установ під час Великої фінансової кризи, – сказав в інтерв’ю Bloomberg TV професор фінансів Шанхайського передового інституту фінансів Чжу Нін (Zhu Ning). «Але, зрештою, якщо центральний уряд не втрутиться і не надасть власні кредити ринку нерухомості, нам буде трохи складно або занадто передчасно вважати, що ми вийшли з кризи».
За оцінками центрального банку, програма перекредитування може призвести до видачі 500 мільярдів юанів кредитів на купівлю житла в цілому, повідомив центральний банк. Це менше за оцінки аналітиків, які оцінюють необхідне фінансування від 1 трлн до 5 трлн юанів – залежно від масштабу і швидкості, з якою уряд розбиратиметься з інвентаризацією житлового фонду.
Ринки відреагували позитивно. Індекс нерухомості Шанхайської фондової біржі зріс на 6,2%. Індекс акцій китайських девелоперів Bloomberg підскочив на 9,6%, збільшившись до 16,8% цього року.
Це знаменує новий етап у позиції Пекіна щодо власності, через сім років після того, як Сі продиктував, що «будинки призначені для життя, а не для спекуляцій». Останні заходи, потенційно послаблюючи тиск на забудовників, прискорять реалізацію планів Сі щодо збільшення державного житла.
Віце-прем’єр Хе Ліфен під час зустрічі з урядовцями у п’ятницю наголосив, що «сектор нерухомості пов’язаний з інтересами мас і більш широким питанням економічного розвитку».
Він також наголосив на необхідності просування так званих «трьох великих проектів», які включають в себе доступне житло, реконструкцію міст і громадську інфраструктуру.
У п’ятницю центральний банк знизив мінімальний перший внесок для покупців житла до 15%, що є рекордно низьким показником, за словами Яна Юецзіня, директора з досліджень Китайського інституту досліджень і розвитку E-house. Покупці вторинного житла тепер повинні внести 25%, причому обидва кроки означають зниження на 5 процентних пунктів.
Кожному місту все ще потрібно буде приймати рішення щодо іпотечних ставок, після того, як загальнонаціональний мінімум було скасовано. Місцеві органи влади можуть вирішувати, чи зберігати мінімальну іпотечну ставку і на якому рівні.
Більш ніж через три роки після того, як Китай запровадив суворі обмеження на борги девелоперів, компанії, що займаються нерухомістю, включаючи підтримувану державою China Vanke Co, опинилися на межі. Разом вони оголосили дефолт на 124 мільярди доларів США. Це загрожує соціальній стабільності, оскільки зростають протести, а кількість непроданого житла досягла восьмирічного максимуму.
Через зупинку будівельних робіт і дефолт забудовників близько 5 мільйонів людей опинилися під загрозою безробіття або скорочення доходів. Зображення ділянок порожніх будівель і незавершених громадських робіт стали глобальними символами падіння довіри в країні і невдоволення тим, як Сі керує економікою.
Політики відчувають нагальність, оскільки офіційні дані, опубліковані в п’ятницю, показали, що ціни на житло в квітні зафіксували найстрімкіше падіння в місячному вимірі за останнє десятиліття. Безліч заходів, вжитих минулого року, не змогли зупинити падіння цін.
Віце-прем’єр Хе також заявив, що місцева влада повинна викупити або відкликати земельні ділянки, які були продані, але залишаються незадіяними, щоб зменшити тиск на грошові потоки забудовників.
Програма рефінансування центрального банку складається з дешевого фінансування, що пропонується кредиторам. Вона надає гроші в розмірі 60% від основної суми банківських кредитів, наданих регіональним державним підприємствам, відібраним місцевими органами влади, для придбання непроданого житла за розумними цінами.
Китай почав знижувати загальнонаціональний мінімум іпотечних ставок у 2022 році і дозволив населеним пунктам, які найбільше постраждали від падіння, встановлювати власні мінімальні ставки. Такі заходи призвели до зниження середньої ставки за новими іпотечними кредитами до 3,69% у першому кварталі – найнижчого показника з моменту початку спостережень у 2009 році – але не змогли стимулювати купівельний попит.
За даними центрального банку, до кінця березня понад 40% міст вже або знизили нижню межу іпотечних ставок, або скасували їх.
«Пом’якшення політики – це лише незначне послаблення кредитних обмежень, – сказав Реймонд Йонг, головний економіст по Великому Китаю в Australia & New Zealand Banking Group Ltd. «Я сумніваюся, що ці заходи можуть змінити очікування домогосподарств щодо перспектив ринку нерухомості».
Ці кроки спрямовані на подальше скорочення прибутковості китайських державних кредиторів. Тривалий спад на ринку нерухомості вже призвів до скорочення чистої процентної маржі та збільшення кількості проблемних кредитів.
Станом на кінець минулого року чиста процентна маржа китайських банків впала до рекордно низького рівня в 1,69%, що значно нижче порогу в 1,8%, який вважається необхідним для підтримки розумної прибутковості.
«Наслідки залежатимуть від того, чи візьмуть споживачі до уваги», – сказав Шен Мен, директор пекінського інвестиційного банку Chanson & Co. Якщо це не буде зроблено належним чином, «навряд чи це стимулюватиме попит і спричинить структурну перебудову».
Нагадаємо: Що хоче Путін від Сі, а Сі від Путіна?
