Іпотечне кредитування в Україні фактично вмерло — від 24 лютого і до кінця травня банки не видали жодного кредиту, в червні — два.
Аби оживити ринок та допомогти українцям купити власне житло, уряд затвердив оновлену програму “Доступна іпотека”, яка має дозволити населенню брати іпотечні кредити під 3% (замість 7% у старій версії).
На першому етапі цією можливістю зможуть скористатися лише військові, медики, педагоги та науковці, але вже з нового року програма має запрацювати на повну.
Яким буде ринок іпотечного кредитування, якщо держава зможе його запустити, — у матеріалі LIGA.net.
Розворушити ринок
З квітня і до кінця 2021 року щомісяця українські банки видавали понад 900 (а бувало й понад 1000) іпотечних кредитів, свідчить опитування НБУ серед банків. У січні-лютому 2022-го показник зменшився (але це сезонне явище), а ось з початком війни іпотечне кредитування зникло як клас.
Символічне (але не фактичне) “відродження” відбулось у червні, коли банки видали два кредити на купівлю житла. Даних за липень ще немає, однак очікувати вибуху не доводиться, адже банки загалом не поспішають кредитувати в принципі — з обліковою ставкою 25% охочих взяти кредит не багато, а для банків менш ризиковано заробляти на купівлі депозитних сертифікатів НБУ під 23%.
Тож на початку серпня міністерка економіки Юлія Свириденко анонсувала старт програми Доступна іпотека” під 3%. Ініціатор програми — президент Володимир Зеленський.
В уряді очікують, що програма “розв’яже проблему нестачі житла, поверне українців, які втратили свій дім, з-за кордону та активізує галузь будівництва завдяки зростанню обсягу замовлень”.
Як, коли і кому можна буде взяти іпотеку
Перший етап програми стартує 1 жовтня, триватиме він до кінця року. У цей період іпотечний кредит під 3% (різницю між пільговим відсотком та ринковим компенсуватиме держава) зможуть узяти тільки чотири категорії українців:
- військовослужбовці, працівники сектору безпеки та оборони;
- медики;
- вчителі та педагогічні працівники;
- науковці.
Є й інші умови. Мінімальний початковий внесок — 20% від вартості житла. Придбати таким чином можна житло до 52,5 кв. м загальної площі та плюс 21 кв. м на кожного наступного члена родини. В обласних центрах можна обрати житло в будинку, який в експлуатації не більш ніж 10 років.
Взяти житло більше за розміром можна, але за “зайві” квадратні метри доведеться платити без пільгових умов.
Також буде обмеження щодо граничної ціни квадратного метра — її визначатиме Мінрегіон залежно від регіону, де людина хоче купити житло. В обласних центрах, у Києві та під Києвом вона буде вищою, ніж в менших населених пунктах.
“Якщо ви захочете купити собі щось на Печерську, вибачте, доведеться платити за ринковими цінами”, — пояснює це правило співрозмовник в уряді. Вартість 1 кв. м не має перевищувати опосередковану вартість спорудження, визначену Мінрегіоном та збільшену у 2,5 раза для обласних центрів, міст з населенням понад 300 000 осіб, на відстані до 15 км від Києва, у два рази — для міст з населенням 100 000-300 000 осіб, в 1,75 раза — для інших населених пунктів.
За попередніми оцінками, середня вартість квартири становитиме 1,5 млн грн, розповів посадовець уряду.
Запуск програми з 1 жовтня у відомстві пояснили бажанням цифровізувати весь процес — він має відбуватися через Дію.
“Команда Мінцифри має завдання до 1 жовтня зробити так, щоби людина могла подати заявку у додатку без візитів до банку і збирання паперових документів. Адже Дія має змогу підтягувати дані з усіх необхідних реєстрів”, — каже співрозмовник в уряді
Ще одне нововведення — можна не лише купувати готове житло (на первинному та вторинному ринку), а й інвестувати у те, що будується. Бо серед цілей програми — “активізувати галузь будівництва”.
Також в уряді запевнили, що житло застрахують від ризиків випадкового знищення або випадкового пошкодження на повну оцінювальну вартість.
Чи кредитуватимуть банки?
Опитування Нацбанку демонструє, що банки не готові видавати іпотечні кредити. В уряді це розуміють, тож частково фондувати банки (давати гроші) для видачі кредитів буде держкомпанія Укрфінжитло, каже співрозмовник у Кабміні.
Але з банками уряд також спілкується, вони висловлюють готовність брати участь у програмі, кажуть у Кабміні (за умови співфінансування державою). Там очікують, що першими доєднаються держбанки.
LIGA.net розіслала запити у чотири державні банки та п’ять приватних, які видають кредити за старою програмою “Доступна іпотека під 7%”. На момент публікації приватні банки, а також державні Укргазбанк та Укрексімбанк не відповіли.
У ПриватБанку заявили, що беруть участь у робочій групі Укрфінжитла та Мінцифри, “тож потенційно готові до участі у програмі”. “В цілому програма має дуже привабливий вигляд для покупців квартир. Вона зможе дуже сильно пожвавити ринок іпотечного кредитування, який на даний час майже відсутній”, — додали у пресслужбі.
Проте на сьогодні у ПриватБанку іпотечне кредитування заморожене. На відміну від Ощадбанку, який розморозив його 29 липня. Поки банк приймає заявки, видачі нових кредитів не було, уточнили в Ощадбанку на запит. Розширення програми там підтримують.
“Наразі розробляється механізм нової програми. Ощадбанк бере активну участь у цьому”, — йдеться у відповіді.
Які очікування від програми?
Крім питання, чи будуть таки банки видавати іпотеку, є запитання, а чи буде на неї попит? За словами співрозмовник в уряді, до кінця року в Укрфінжитла є ресурс на близько 2000 квартир — і цього має вистачити.
Серед чотирьох обраних категорій найбільше розраховують на військових, адже в них зараз високі зарплати. “Щоби військові не тільки купували долари, а й вкладали гроші у власне житло. До того ж хто вірить в Україну більше, ніж наші військові?”, — каже співрозмовник.
Також в уряді кажуть, що спілкуються із забудовниками, й вони позитивно оцінюють нову програму.
Нова програма частково враховує недоліки попередньої, каже Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group. Зокрема, він позитивно оцінює збільшення максимальної площі залежно від кількості членів родини, а також можливість взяти більше житло, ніж передбачено, і заплатити за різницю по ринковій ціні.
Коваль також підтверджує готовність компанії брати участь у програмі: “Звичайно, ми готові долучатися до різноманітних програм — як у ролі експертів на етапі їх розробки та впровадження, так і безпосередньо як постачальник нового житла”.
Перший етап програми триватиме з 1 жовтня до кінця року. З нового року має розпочатись другий етап, і тоді можливість взяти іпотеку під 3% з’явиться у всіх українців, чия житлова нерухомість не перевищує 52,5 кв. м +21 кв. м на кожного члена сім’ї.
В уряді кажуть, що на другому етапі ресурс програми має зрости.
