На приватизаційному аукціоні 18 вересня за більше ніж 2,5 мільярда гривень був проданий готель “Україна”, розташований в центрі Києва. Це перший аукціон Великої приватизації після початку повномасштабної агресії РФ.
Аукціон виграла компанія “Ола Файн”, яка належить Максиму Кріппі. Для Кріппи це другий успішний аукціон щодо купівлі нерухомості в центрі Києва. В 2020 році він купив готель “Дніпро” за 1,1 мільярда гривень, пише Ліга.
Коротка історія готелю “Україна”
Готель “Україна” був відкритий у 1961 році на місці колишнього хмарочоса Гінзбурга. Хмарочос Гінзбурга був зведений у стилі модерн у 1912 році і зміг пережити встановлення радянської влади у Києві на початку 1920-х років. Однак коли більшовики тікали з Києва в червні 1941 року, вони його все ж таки підірвали.
Побудувати новий хмарочос на місці зруйнованого Будинку Гінзбурга радянська влада виявила бажання у 1948 році. Тоді група архітекторів на чолі з Анатолієм Добровольським підготувала проєкт нової будівлі.
За планом вона повинна була бути вище 60 метрів. Будувати планували у неокласичному стилі, притаманному сталінській епосі. В такому ж стилі будувався весь Хрещатик. Тобто новий готель мав вписатися в архітектурний ансамбль головної вулиці столиці.
Сам готель звели в 1961 році. Готель завжди використовувався для приймання найважливіших гостей. Після здобуття Україною незалежності він мав три зірки. Однак під час підготовки до Євро-2012 його статус було підвищено до чотиризіркового готелю.
Як і будь-яке державне підприємство, готель “Україна” не зміг би бути лідером ринку через відсутність достатньої кількості капіталовкладень. Крім того, Covid та початок повномасштабної війни суттєво вплинули на його стан. У першу чергу через зниження туристичних потоків до Києва.
Держава виставила готель на приватизацію, сподіваючись продати актив приватному інвестору.
Хто такий Максим Кріппа та хто його основні конкуренти на аукціоні
Основний бізнес Кріппи будується на казино та кіберспорті. У 2006 році він заснував у Броварах компанію “Монако Клаб”, яка займається проведенням азартних ігор. У 2009-му став власником Броварського гуртового ринку.
З 2018 року Кріппа зайшов на кіберспортивний ринок, придбавши компанію Natus Vincere (NaVi). А в 2020 році купив готель “Дніпро”. Тоді нові власники готелю “Дніпро” хотіли зробити з нього суцільну кіберарену.
У 2023 році Кріппа став власником компанії GSC Game World, яка розробляє гру S.T.A.L.K.E.R. Наприкінці минулого року Кріппа викупив у Вадима Столара БЦ “Парус” у центрі Києва через ту саму фірму “Ола Файн”, яка сьогодні стала власницею готелю “Україна”.
Цікаво глянути ще на двох конкурентів Кріппи на аукціоні. З одного боку, це Житомирський меблевий комбінат, який належить бізнесмену Вадиму Григор’єву. Рік тому на аукціоні він купив історичний готель “Ермітаж” в центрі Києва. Григор’єв зайняв друге місце зі ставкою у 1,4 мільярда гривень.
Третій учасник – це Аларіт Пром Сергія Сподіна. Сподін влітку цього року купив готель “Козацький” на Майдані Незалежності. В аукціоні на придбання готелю “Україна” він посів третє місце, зробивши ставку в 1,1 мільярда гривень.
Мінуси готелю
Готель “Україна”, безумовно, має багато плюсів для потенційного інвестора. В першу чергу через своє розташування – центр Києва. Будівля стоїть хоч і поруч з Майданом Незалежності, але трохи віддалена від нього, що позбавляє її різнобарвної багатолюдності навколо. Цього, наприклад, не позбавлений готель “Козацький”.
Крім того, цей готель має велику площу та цікаву історію. Він стане гарним надбанням для людини, яка хоче займатись готельним бізнесом столиці. Або прагне подвоїти вплив завдяки додатковому активу.
Але є і мінуси. Коли ми заходимо у фоє готелю, то одразу помічаємо обшарпані меблі навколо. Готель потребує ремонту та оновлення.
За словами власника готельної школи Smart Education Олександра Чорного, якщо припустити, що ремонт з новою комплектацією номерного фонду, ресторанів, зон загального користування обійдеться навіть мінімально $350-400 за метр, загальна сума інвестицій має бути у понад 320 мільйонів гривень за нинішнім курсом.
Щоб зробити готель прибутковим, новий власник повинен буде вкластися у кілька важливих компонентів:
- капітальний ремонт та реновація;
- сучасні технології та нова управлінська команда, висококласний менеджмент;
- грамотне позиціонування і маркетинг;
- час на повернення інвестицій.
Час, який знадобиться новому власнику, щоб повністю окупити свої інвестиції, може перевищити 15 років.
“А тепер давайте спробуємо порахувати, скільки часу потрібно новому власнику для того, аби готель після купівлі та реновації став давати прибуток, тобто повернув усі інвестиції. За умови, що споруда не буде добудовуватись поверхами і номерний фонд залишиться на нинішньому рівні – 363 номери. Припустимо ідеальну ситуацію: на момент рестарту готелю війна закінчилась, відкрито кордони і авіасполучення, в готелі працює професійна команда і дуже якісний менеджмент. Річний середній відпускний тариф (ADR) становить $200, завантаження за роком 60%. Маємо дохід майже $16 млн на рік. Припустимо, що реновація обійдеться ще в 400 млн грн. За нинішнім курсом це понад $34 млн. Візьмемо до уваги, що витратна частина на рік (оплата праці, податки, комунальні платежі тощо) становитиме 70% від доходу. В залишку річний прибуток менш як $5 млн”, – каже Олександр Чорний.
Тобто якщо готель використовувати за прямим призначенням, оптимістичний сценарій окупності – майже два десятиліття. Тільки відтоді заклад генеруватиме чистий прибуток новому власнику.
Плюси готелю
Серед сильних сторін готелю, безумовно, локація – серце столиці, великого європейського міста. Один вид з номерів відразу підвищує цінник на проживання в кілька разів. Також можемо говорити про заклад з історією.
Відкритий у вересні 1961 року, готель був свідком абсолютно всіх історичних подій, що торкнулися України. Від прийняття Акту про незалежність до Революції гідності – до 2001 року готель мав назву “Москва”, хоча під час проєктування робоча назва була “Київ”. Тут свого часу зупинялися відомі політики, артисти, дипломати. Навіть його мінуси можуть стати плюсом готелю.
“Щодо потенційних мінусів – застаріле планування порівняно з потребами сучасного ринку. До цього часу було вже кілька спроб часткових реконструкцій готелю, але глобальної реновації так і не сталося”, – каже Олександр Чорний.
Цікаво, що в 2000-х роках був план повної перебудови готелю у висотку на 210 метрів. По суті, це мав бути не готель, а конгломерат номерного фонду, виставкових залів, ділової частини, оглядового майданчика тощо. Загалом майже 70 поверхів над землею і 7 під нульовим рівнем. Але цей проєкт так проєктом і залишився.
“З іншого боку, це може бути і його родзинкою як історичного готелю. За умови, що новий власник збереже спадок минулих років, осучаснивши його і стилізувавши хайтек-рішення під 1960-ті роки минулого століття”, – заявляє Олександр Чорний.
Реалізація плюсів буде залежати від того, хто саме придбає готель. Якщо взяти до уваги винятково бізнесову складову і готельний сегмент – готель після реновації та осучаснення має гарні шанси скласти конкуренцію якісним готелям столиці, розташованим у середмісті.
“Локація України – краще не придумаєш. Тут попит матиме і класичний бізнес-готель, і туристичний. Навіть за збереження категорії 4 зірки можна конкурувати з Прем’єр-Палацом, 11 Дзеркал, Скай Лофт, та навіть частину гостей переманити з “Інтерконтиненталю”, – каже Чорний.
Що новий власник отримає всередині готелю?
Номери в готелі діляться на чотири категорії. Від самого дорогого представницького люксу, який коштує 4337 грн на добу, до номерів типу економ за 1335 гривень.
Номер дуплекс часто використовується родинами, його вартість становить 3930 гривень на добу, а сам він складається з двох кімнат та вітальні.
Далі йдуть номери класу бізнес-люкс та люкс в діапазоні від 3 до 4 тисяч гривень. Це двокімнатні просторі номери. Саме в них зазвичай зупиняються найвідоміші діячі культури, бізнесу та політики. Наприклад, до початку повномасштабного вторгнення під час гастролей в цих номерах часто зупинялася співачка Ніно Катамадзе.
Номери класу стандарт та економ мають ціновий діапазон від 1 до 3 тисяч за добу. Вони складаються зазвичай з однієї кімнати. На вибір можна обрати кілька варіантів. Це номер з одним ліжком, двома ліжками або подвійним ліжком.
Номери класу стандарт зовні виглядають більш комфортними, ніж економ, але економ найпопулярніший. Його люблять за невисоку ціну та вид на Майдан Незалежності.
У деяких номерах, крім телевізора, є холодильник та сейф.
Є укриття, яке знаходиться майже на одному рівні з метро “Хрещатик”. Під час повітряних тривог там можна продовжити спати. Є ліжка. Крім того, в укритті обладнали додаткову конференц-залу, щоб тривоги не заважали проводити лекції, тренінги та інші івенти. Також тут можна займатись спортом.
Є ресторан з кількома залами. В головному залі є мозаїка та гарний вигляд на Хрещатик. Крім цього, головний зал можливо використати для проведення конференції чи презентації, якщо в ній бере участь велика кількість людей.
Після придбання перед новим власником готелю “Україна” буде стояти багато викликів та задач, щоб дати стінам готелю нове життя.
