“З минулої осені низка банків почала надавати іпотеку під 10%, але президент поставив завдання знизити відсоткову ставку до 7%”, – так на початку року в президентському Офісі прокоментували січневу постанову уряду про здешевлення іпотечних кредитів.
У лютому уряд ще більшу спростив процедуру оформлення таких кредитів, а 1 березня дві родини – на камери під час форму “Україна 30” – вже підписали кредитні договори на придбання житла під 7%.
“У нас досить реалістичні плани – видати 5 млрд грн кредитів і 5 тисяч сімей потенційно вже у 2021 році зможуть скористатися програмою”, – заявив міністр фінансів Сергій Марченко.
В уряді також запевняють, що “іпотека під 7%” – це програма для “широкого кола громадян”, і що скористатися програмою зможуть не лише соціально незахищені чи пільгові категорії населення, як це було у попередніх програмах.
Хто і на яких умовах зможе взяти “іпотеку під 7%”, куди звертатися, чи вистачить грошей на всіх охочих і хто за це заплатить, – розповідає ВВС Україна
Хто?
Вік позичальника на дату закінчення строку іпотечного кредиту не повинен перевищувати 70 років. Тож, якщо ви хочете взяти іпотеку на усі 20 років (максимальний строк, передбачений програмою), вам має бути менше 50 років.
Позичальник або члени його родини не повинні володіти нерухомістю чи мати права на об’єкти незавершеного будівництва площею, яка перевищує допустимі за “іпотекою під 7%” (про це – нижче). Але це правило не поширюється на житлову нерухомість, розташовану на непідконтрольних Києву територіях України, – тож переміщені особи можуть взяти участь в програмі, якими б квартирами чи будинками не володіли на таких територіях в Криму чи на Донбасі.
Позичальник, з одного боку, повинен мати сукупний чистий дохід, що дозволяє погашати та обслуговувати кредит, а з іншого – цей дохід не повинен перевищувати десятикратний розмір середньої зарплати в регіоні, де позичальник збирається купити житло.
При цьому до уваги беруть доходи позичальника за останні пів року, а розрахунки здійснюються на основі даних Державної служби статистики.
Наприклад, у Києві у січні 2021 року середня зарплата становила 17 533 грн. Тож для купівлі квартири в столиці ваші доходи мають бути не більшими за 175 330 грн на місяць, аби спробувати отримати іпотеку під 7%.
Що?
Купувати в кредит під 7% можна і готову квартиру у багатоквартирному будинку, й індивідуальний житловий будинок разом із земельною ділянкою, а можна й майнові права на квартиру в новобудові або ж будувати власний будинок.
При цьому житло має бути прийнято в експлуатацію у поточному році або не раніше ніж “протягом трьох років, що передують поточному”. Це означає, що “найстаріше” житло за цією програмою повинно бути збудоване не пізніше 2018 року.
Нормативна площа житла, яке можна купити за цією програмою, не більше 50 кв м на людину чи сім’ю із двох осіб. На кожного наступного члена родини додається по 20 кв м. Тож, наприклад, подружжя із двома дітьми може розраховувати на квартиру чи будинок у 90 кв м.
А що, як ви знайшли квартиру у 100 кв м? І тут є певні варіанти.
Загальна площа іпотеки може бути трохи більшою і перевищувати цей норматив – ще на 20%, але за них доведеться платити відсотки на загальних умовах кредитування банку, що видав позику.
Тож родина з чотирьох людей може купити квартиру у 108 кв м, але “під 7%” для неї будуть лише 90 кв м.
На яких умовах?
Передусім, щоб отримати іпотеку під 7%, позичальник має бути готовий сам сплатити не менше 15% вартості того житла, яке він хоче придбати.
Максимальна вартість такого житла не повинна перевищувати 2,5 млн грн, а сам кредит не може перевищувати 2 млн грн.
Вартість житла визначається на підставі звіту про оцінку, яку проводить незалежний оцінювач, акредитований в тому банку, що видаватиме іпотеку.
Якщо ви надали банку неправдиву інформацію щодо вимог програми, до вас застосують штрафні санкції.
І навіть коли вам здається, що ви ідеальний кандидат на отримання іпотеки під 7%, остаточне рішення, чи надавати вам позику, ухвалює банк “відповідно до власних правил, процедур та банківських продуктів”. І, звісно, він розглядатиме не лише документи, які ви самі подаєте для отримання кредиту.
Якщо ви заборгуєте з виплатами на 30 днів, держава припинить допомагати вам до повного погашення заборгованості. Якщо ж не платитимете впродовж 90 днів, участь в програмі для вас завершиться, і надалі банк нараховуватиме відсотки на загальних підставах.
Як?
Для того, щоб банк розглянув вашу заявку на “іпотеку під 7%”, ви маєте надати:
- заяву,
- копію паспорта,
- копію реєстраційного номера облікової картки платника податків – так званий ідентифікаційний код,
- довідку про реєстрацію місця проживання (перебування) позичальника та членів його сім’ї,
- копію свідоцтва про шлюб (за наявності),
- копію свідоцтва про народження дитини/дітей (за наявності),
- документи про доходи позичальника та членів його сім’ї за останні шість місяців,
- довідку про перебування на квартирному обліку (за наявності).
Банк також може запитати інші документи згідно зі своїми внутрішніми правилами.
Де?
Поки що видавати іпотеку під 7% можуть 7 банків: три державні – Укргазбанк, ПриватБанк та Ощадбанк, а також Кредобанк, Мегабанк, ОТП Банк та банк “Глобус”.
Проте у міністерстві фінансів не виключають, що до кінця цього року перелік банків-учасників програми розширять.
Хто за це заплатить?
Іпотека під 7% не означає, що купівля житла раптом подешевшала у понад два рази лише тому, що “президент поставив завдання”.
Облікова ставка НБУ, тобто “ціна”, за якою банки отримують гроші від регулятора, нині становить 6% – лише на один відсотковий пункт менше “доступної іпотеки”. А вартість іпотечних кредитів на загальних умовах минулого року становила від 14% до 17% (вторинний ринок – дешевший, первинний – дорожчий).
Тож 7% платитимуть лише позичальники, а решту “компенсуватиме” банкам держава, іншими словами – платники податків.
Наразі адміністрування програми покладене на Фонд розвитку підприємництва, який вже опікується програмою пільгових кредитів для підприємців “5-7-9”.
На компенсацію “дешевої” іпотеки у бюджеті 2021 році не передбачено нічого. Тож кошти на “іпотеку під 7%” надходитимуть від того, що передбачено на Фонд розвитку підприємництва. А це 2 млрд грн, із яких, врешті, і на підприємців також має щось піти.
Змінювати бюджет і додавати щось саме на здешевлення іпотеки уряду навряд чи вдасться, зважаючи на і без того величезний бюджетний дефіцит – 5% ВВП.
Так само немає гарантій того, що фінансування дешевої іпотеки буде передбачено у бюджеті наступного року, – саме зараз тривають непрості переговори із МВФ, однією з умов якого є значне скорочення дефіциту бюджету у наступному році.
Не все так просто
У всій цій історії важливо також розуміти, чому вартість кредитних ресурсів в Україні не перший рік залишається дуже високою.
Річ у тім, що так само не перший рік банки говорять про недостатній захист прав кредиторів в Україні та про велику кількість безнадійних позик, які неможливо повернути.
Наприклад, досі діє мораторій на стягнення застави за валютними іпотечними кредитами, якщо це єдине житло позичальника. Цей мораторій запровадили у 2014 як тимчасовий захід до вирішення проблеми валютних боргів після того, як гривня стрімко знецінилася внаслідок політичних подій в країні, анексії Криму та початку конфлікту на Донбасі. Востаннє цей мораторій подовжили у жовтні 2020.
Загалом, за даними НБУ, частка непрацюючих кредитів (не лише іпотечних) в українських банках за 2020 рік становила 41%. Втім, це краще, ніж у 2019, коли проблемні кредити становили 48,4%. У попередні роки ця цифра була ще вищою.
Кредитувати купівлю незбудованого житла банки так само бояться через суцільну неврегульованість ринку первинної нерухомості.
“Попередні роки запам’яталися історіями з “Укрбудом” та “Аркадою”, – пояснив на тому форумі “Україна 30″ голова НБУ Кирило Шевченко. – Настав час запроваджувати більш вдосконалені механізми для ринку первинної забудови. Це дасть можливість банкам мати більший ризик-апетит на кредитування первинного ринку іпотеки”.
Тож високі ризики кредитування банки закладають у відсоткові ставки, – і вони стають так само високими.
Між іншим, саме високі ризики кредитування експерти давно називають серед причин того, чому в портфелях багатьох банків так багато ОВДП, а не виданих кредитів, – фінансувати покупку державних цінних паперів безпечніше і вигідніше.
Разом із тим, у Національному банку підрахували, що у 2020 році обсяги іпотечного кредитування зросли на понад третину – до 3,8 млрд грн. А середній кредит на купівлю житла зріс із 516 тис. грн у 2019 році до 663 тис. грн у 2020. При цьому вторинний ринок суттєво переважає над первинним ринком житла, – туди пішло 85% кредитів.
Смотрите также: Украинцы на треть увеличили интерес к ипотеке: под какой процент брали кредит
